联合证券胡栋亮：市场尚未至合理区间

2008-07-06 18:48 中国房地产报

市盈率的整体下调，是否意味着A股市场已经调整至一个合理的估值区间？下半年地产股走势如何？为此，本报专访了联合证券地产行业分析师胡栋亮。

　　中国房地产报：A股市场整体市盈率已降至22倍，这是否意味着市场已经调整至合理的估值范围？造成这种变化的主要原因是什么？

　胡栋亮：A股市场从去年10月16日的最高点6124.04点下跌至当前的2700点附近，整体已经下跌超过50％，这必然导致整体市盈率的下降。

　　单纯从市盈率角度来说，A股市场已经与纽交所、港交所等这些成熟市场的市盈率相差不大，存在着较为合适的新兴市场溢价，但从目前的宏观经济形势来看，尚看不出本轮调整的底部，这也就不能判定市场已经调整至合理的估值区间。不过，前期的一些超跌板块和超跌股，已经初步显现了投资价值。

　　造成这轮调整的原因比较复杂，主要来说，一方面国内A股市场上涨过快，必然存在调整的内在要求，还有国内通货膨胀预期，外贸顺差过大造成流动性过剩，这些迫使我们采取紧缩的货币政策也加大了股市回调的幅度；另一方面国际市场由于美国次贷危机引发的信用危机，不断飙升的油价都造成了外部环境的恶化。这两种因素的交相作用，就产生了目前这种状况。

　　中国房地产报：在本轮调整中，一度是领涨的地产股也多次扮演领跌角色。近期，各家研究机构纷纷下调了行业今年的市盈率预测，这种估值变化的主要依据是什么？同时，你认为整个行业的正常市盈率水平应该在怎样的范围之内？

　　胡栋亮：主要依据还是目前房地产市场价涨量跌的滞胀局面，特别是消费者对价格下降预期造成的观望氛围。在最近的预测中，大部分机构都将价格上涨的因素调整至零、甚至负数，这就促使估值下降。

　　其次，由于中报尚未披露，机构引用的数据还是以去年年报为基准，也造成了一定的数据失真。近期中报披露后，机构的预测会产生一系列估值模型的变动，会更接近市场本来面目。总体来说，机构目前的估值都相对保守一些。

　　市盈率作为一个有效评估价值的工具，自身也有一定的局限性，特别是对房地产这种依靠项目开发且周期较长的行业来说，对公司的成长性以及可持续性预测都存在着偏差。机构实际预测中，也是使用多种工具综合评估，比如净现值法。对两家市盈率相同，但是否存在负债或者负债率一高一低的公司，可能的境况就相差很大。因此，单纯的市盈率意义有限，需要对公司的具体情况分别对待。

　　中国房地产报：从本轮调整来看，下半年地产股的走势会如何？

　　胡栋亮：目前来看，下半年的走势尚很难明确判断，还需要继续观察。从地产公司方面来看，资金困局依然是最大问题。近期油、电调价对通货膨胀的压力还是比较大，紧缩的货币政策短期内调整的可能不是很大，特别是近期风声很紧的加息，更使行业资金链面临新的考验。不过可喜的是，上月中央部委会议释放出“稳定房地产市场”的信号，表明不会再有严厉的调控措施出台。还有，近期几大一线城市租金上涨，也传递出一定的回暖迹象。

　　具体到公司层面，资金面较好的公司，特别是近期获准资本市场再融资的龙头地产公司应该来说已经具备了一定的投资价值，毕竟地产行业不像高技术行业那样会涌现太多黑马。

　　中国房地产报：对于中小房地产公司，特别是去年高点囤地、大规模借贷的这些公司，应该如何面对这种局面呢？

　　胡栋亮：去年的牛市确实使部分地产公司盲目扩张，造成了资金面的恶化，而这种牛市思维方式的惯性还在一定程度上左右着这些公司的决策，对此轮调整周期的持续性还显得比较乐观。这首先需要转变牛市思维方式，毕竟活下来才是最重要的。

　　地产公司的大股东一般来说都比较具有实力，寻求大股东的持续支持和资本市场再融资的机会应该是中小上市地产公司可以考虑的途径。此外，合作开发和打折销售也是目前较为可行的策略选择.